thew

　　近日，有媒體報道，住建部近日召集部分城市在北京召開了一場共有產權住房試點城市座談會。座談會上，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產權住房試點城市。
　　所謂共有產權房，是指中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產權，房屋產權可由政府和市民按一定比例持有，市民亦可在一定時段內向政府贖回政府部分的產權以獲得完全產權。共有產權房自2007年開始在江蘇淮安進行試點，並於2010年在上海開始申請供應。按照淮安形式，業主可在5年內按購買時的原價購回房產，在5-8年內贖回則需增加銀行利息，8年之後仍無法贖回的需繳納剩餘產權比例租金。
　　在以往的試點中，共有產權房被當作保障房的一種，不少觀點認為這是用來取代經濟適用房與限價房的升級版。支持共有產權房的觀點認為，這種形式既緩解了地方政府保障房融資困難的問題，又降低了購房者的上樓門檻，且其經適房的特點在於產權明晰，售出時按產權比例與政府分成即可，無需似經適房一般由於各地補地價的標準不一而產生糾紛。但必須澄清的是，雖然現實是經適房已淪為實質上的福利房，很多經適房都是有土地的單位集資建設用來充數的，但在經適房的真正理念中本來就應該有土地劃撥和相應稅收優惠的，若政府用本應無償劃撥的土地換算成土地出讓金並將其他應有的優惠政策盡數摺合來沖抵股份，等於“空手套白狼”地將本應無償付出的責任變成了房屋的部分產權，客觀上造成對業主福利的擠壓和削弱，使本應享受的福利縮水，是保障房保障力度的變相減弱。
　　當然，現時試點中的共有產權房也並不是嚴格遵守“中低收入住房困難家庭”的標準，上海目前的準入門檻已放寬到月收入達5000元的亦可申請。對比於廉租房的低收入家庭概念，共有產權房的適用對象更準確來講應該是未有資本積累的中等收入群體。這一點已得到住建部確認，上個月，住建部副部長齊驥曾表示，共有產權房的適用對象是既不屬於保障對象但又買不起商品房的“夾心層”，並表示未來將單獨歸類於保障房體系之外來管理。
　　如此一來，共有產權房不屬於保障房，性質則變為政府與個人的共同投資。那麼，不屬於保障房則沒有了保障房福利被擠壓的問題，卻產生了新的問題。
　　若適用對象如已有的試點所施行只限定收入標準，不限定是否有房產，很可能引來改善住房需求群體的申請，不僅不符合面向“夾心層”的初衷，亦更容易陷入常見的保障房分配貓膩。若要將範圍圈定在既不屬於保障對象但又買不起商品房的“夾心層”，則應在限定收入標準的基礎上加入無房一族的標準。
　　更值得註意的是，北京市副市長陳剛表示，若共有產權房再上市交易，要優先由政府收購，或由政府根據享有的產權比例取得增值部分。首先，若為共同投資，即使政府享有優先收購權，收購時是否按照市價，如何防止政府利用行政權力強行以低價收購的現象，政府回購後的共有產權房將作何用，這些都是必須追問的細節。其次，在對共有產權房的解讀中，都只提及業主在期限內贖回即使房屋增值亦無需支付差額，若出售則增值部分按產權比例與政府分成；但這是建立在房價無限上漲的前提下的，若房價出現下跌，則業主贖回時是否仍按原價，既為共同投資，政府會否按產權比例共同承擔跌價損失？
　　當然，也許在解說中沒有提及房價下跌，是因為當政府擁有了房屋的部分產權，房價下跌的可能性就更低。若定義為共同投資，房屋貶值政府還可能要共同承擔損失，但只要保持房屋升值，本來無償劃撥給保障房的土地就可以白白生出一筆錢，地方政府助推樓市泡沫的衝動如何壓抑得住？　　（原標題：[社論]共有產權房實為共同投資產生新問題）